Η φορολογία των ακινήτων στην Ελλάδα

1.ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΑ

Θα σας παρουσιάσουμε σε σειρά τριών άρθρων τους φόρους που συνοδεύουν τα ακίνητα ή  αλλιώς την ακίνητη περιούσια στην Ελλάδα.  Τα άρθρα μας αυτά θα φανούν εξαιρετικά χρήσιμα για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ακόμα και για τους υποψήφιους, καθώς δε φαίνεται να υπάρχει σήμερα  στο διαδίκτυο κάτι ανάλογο συγκεντρωτικό και ταυτόχρονα εύκολο στην πρακτική κατανόηση.Η φορολόγηση των ακινήτων θα μπορούσε να χωριστεί σε τρία τμήματα:

-Την φορολόγηση απόκτησης  τους από χαριστική αιτία δηλαδή από κληρονομιά, δωρεά και γονική παροχή.

– Την φορολόγηση απόκτησης  τους επαχθή αιτία δηλαδή κυρίως από πώληση και ανταλλαγή.

-Την φορολόγηση διατήρησης τους.

Στον παρόν πρώτο άρθρο θα παρουσιάσουμε το πρώτο τμήμα δηλαδή αν και ποιους φόρους πρέπει να πληρώσει αυτός που τα αποκτά ως κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή.  Οι τρείς αυτοί τρόποι απόκτησης τους, από χαριστική αιτία,  συνέχονται στο φορολογικό μας δίκαιο κατ’ ανάγκην, όπως θα καταφανεί από την παρακάτω παρουσίαση.

Να τονίσουμε ειδικά εδώ στην περιοχή του φορολογικού δικαίου ότι όπως όλα τα άρθρα μας και το παρόν επικαιροποιείται διαρκώς μέχρι την ημερομηνία που αναφέρεται στην αρχική σελίδα του ιστοτόπου μας.  Οι πληροφορίες δε που περιέχονται μπορούν να σας βοηθήσουν  σε πολλές περιπτώσεις, εσάς ή τους κληρονόμους σας, να αποφύγετε  άσκοπη φορολόγηση.

2. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕ ΒΑΣΗ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΣΥΓΓΕΝΩΝ ΚΑΙ ΚΛΙΜΑΚΩΝ

Οι διατάξεις από τις οποίες προκύπτει φορολόγηση ακινήτων σε πολλές περιπτώσεις δεν αφορούν μόνο τα τελευταία, όμως εμείς θα επικεντρώσουμε την παρουσίαση μας σ’ αυτά.  Έτσι ο Κώδικας διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, δωρεών, γονικών  παροχών, προικών και κερδών από λαχεία (ΚΦΚ, Ν. 2961/2001) προβλέπει στο αρθ.29  καταρχήν γενικά για τη φορολογία όλων των περιουσιακών στοιχείων που αποτελούν την κληρονομιά . Τον παραθέτουμε σε ιδιαίτερο άρθρο μας  και παραπέμπουμε σ’ αυτόν κατά την παρακάτω ανάπτυξη ώστε να μπορείτε  εκεί να βρείτε περισσότερες λεπτομέρειες. Ο Κώδικας αυτός  εισαγάγει τρεις κατηγορίες κληρονόμων ή κληροδόχων¹Η διαφορά μεταξύ κληρονόμου και κληροδόχου είναι ότι ο πρώτος εγκαθίσταται σε ολόκληρη την κληρονομιά ως περιουσία ή σε μέρος αυτής ενώ ο δεύτερος λαμβάνει ένα συγκεκριμένο στοιχείο αυτής, τρεις κατηγορίες²Οι κατηγορίες αυτές ήταν περισσότερες σε παλαιότερα φορολογικά καθεστώτα δηλαδή υποκείμενων στο φόρο κληρονομιάς ανάλογα με τη συγγένεια τους με τον θανόντα κληρονομούμενο, οι οποίες διαφοροποιούν το μέγεθος του φόρου. Στην Α` κατηγορία υπάγονται: α) ο σύζυγος του κληρονομουμένου, β) το πρόσωπο το οποίο είχε συνάψει σύμφωνο συμβίωσης με τον κληρονομούμενο  και το οποίο λύθηκε με το θάνατο αυτού, εφόσον η συμβίωση είχε διάρκεια τουλάχιστον δύο ετών, γ) οι κατιόντες πρώτου βαθμού δηλαδή τα παιδιά του κληρονομούμενου (τέκνα από νόμιμο γάμο, τέκνα χωρίς γάμο έναντι της μητέρας, αναγνωρισθέντα εκούσια ή δικαστικά έναντι του πατέρα, νομιμοποιηθέντα με επιγενόμενο γάμο ή δικαστικά έναντι και των δύο γονέων), δ) οι κατιόντες εξ αίματος δεύτερου βαθμού δηλαδή τα εγγόνια του κληρονομουμένου και ε) οι ανιόντες εξ αίματος πρώτου βαθμού δηλαδή οι γονείς του κληρονομούμενου. Στη Β` κατηγορία υπάγονται: α) οι κατιόντες εξ αίματος τρίτου και επόμενων βαθμών δηλαδή τα δισέγγονα κοκ, β) οι ανιόντες εξ αίματος δεύτερου και επόμενων βαθμών δηλαδή οι παππούδες κοκ , γ) τα εκούσια ή δικαστικά αναγνωρισθέντα τέκνα έναντι των ανιόντων του πατέρα που τα αναγνώρισε, δ) οι κατιόντες του αναγνωρισθέντος έναντι του αναγνωρίσαντος και των ανιόντων αυτού, ε) οι αδελφοί (αμφιθαλείς ή ετεροθαλείς), στ) οι συγγενείς εξ αίματος τρίτου βαθμού εκ πλαγίου δηλαδή οι ανιψιοί με τον θείο-α, αδερφό-ή του γονιού τους, όχι με τον σύζυγο αυτού ζ) οι πατριοί και οι μητριές, η) τα τέκνα από προηγούμενο γάμο του συζύγου, θ) τα τέκνα εξ αγχιστείας (γαμπροί – νύφες) και ι) οι ανιόντες εξ αγχιστείας (πεθεροί – πεθερές).Στη Γ` κατηγορία υπάγεται οποιοσδήποτε άλλος εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενής του κληρονομουμένου ή εξωτικός πχ οι μπατζανάκηδες δεν είναι καθόλου συγγενείς.

Για να γίνουν πλήρως κατανοητές οι παραπάνω κατηγορίες ας παραθέσουμε τα παρακάτω από την συγγένεια του Αστικού μας Κώδικα. Εξωτικός καλείται όποιος δεν έχει κανενός είδους συγγενική σχέση με τον θανόντα κληρονομούμενο ενώ δύο πρόσωπα είναι μεταξύ τους συγγενείς εξ’ αίματος σε ευθεία γραμμή αν το ένα κατάγεται από το άλλο (πχ πατέρας με κόρη) και σε πλάγια αν κατάγονται από τον ίδιο ανιόντα, χωρίς να είναι όμως μεταξύ τους συγγενείς σε ευθεία γραμμή πχ τα αδέρφια ή τα ξαδέρφια. Ο βαθμός συγγένειας στην ευθεία γραμμή είναι ακριβώς αντίστοιχος στις γεννήσεις πχ ο παππούς με το εγγόνι είναι β΄ βαθμού γιατί μεσολαβούν δύο γεννήσεις. Στην εκ πλαγίου η μέτρηση των γεννήσεων γίνεται πρώτα ανοδικά από το ένα πρόσωπο προς τον κοινό ανιόντα και ύστερα καθοδικά απ’ αυτόν προς το άλλο πρόσωπο και έτσι βρίσκεται ο αριθμός των γεννήσεων και άρα ο βαθμός της συγγένειας που συνδέει αυτά τα δύο πρόσωπα. Έτσι τα αδέρφια είναι εκ πλαγίου β΄ βαθμού συγγενείς εξ αίματος, οι ανηψιοί με τους θείους που είναι αδέρφια των γονιών τους  και αντίστροφα  γ΄ βαθμού ενώ τα ξαδέρφια δ΄ βαθμού και τα δεύτερα ξαδέρφια στ΄.  Συγγενείς εξ αίματος ενός από τους συζύγους είναι συγγενείς εξ αγχιστείας του άλλου  στην ίδια γραμμή και βαθμό, ακόμα και μετά τη λύση του γάμου  (αρθ.1461και 1462 ΑΚ).

Για καθεμία από τις παραπάνω κατηγορίες υπάρχουν χωριστές φορολογικές κλίμακες που διαφοροποιούν την φορολογική αντιμετώπιση τους:

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Α`

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Β`

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ Γ΄

Αν λοιπόν πχ κάποιος κληρονόμος είναι ανιψιός εξ’ αγχιστείας με τον ένα σύζυγο (θείος) και ανιψιός εξ αίματος με τον άλλο (θεία), τότε η ίδιας αξίας ακίνητη περιούσια  (πχ ένα διαμέρισμα που κατά 50% ανήκε στο θείο και κατά το άλλο μισό στη θεία, αξίας 200000 Ευρώ) θα φορολογηθεί  δυσανάλογα αφού το μισό του θείου θα υπαχθεί στην κατηγορία Γ και ο φόρος θα είναι 13200 + (28000 επί 30%)=21600 ενώ το μισό της θείας στην κατηγορία Β και ο φόρος θα είναι μόλις 3500 ευρώ. Στην περίπτωση, λοιπόν που το ζευγάρι των κληρονομούμενων του παραδείγματος μας θέλει να εγκαταστήσει ως κληρονόμο τον ανιψιό ή δεν έχει άλλους κληρονόμους εκτός αυτού οπότε θα λειτουργήσει η αποκαλούμενη εξ αδιαθέτου διαδοχή, δηλαδή η κληρονομιά χωρίς διαθήκη, καλό θα είναι το διαμέρισμα προ θανάτου να είχε μεταβιβαστεί ολόκληρο στη θεία. Η λύση μεταβίβασης του ακινήτου από τους εν ζωή θείους  απευθείας στον  ανιψιό με δωρεά  υπόκειται στην ίδια φορολογία κατά το χρόνο μεταβίβασης (βλ. και παρακάτω για τις δωρεές).

3.ΤΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΟΥ ΚΑΙ ΜΙΚΤΟΥ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΥ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Το αμέσως επόμενο που θα αναρωτηθεί κανείς αφορά βέβαια τον προσδιορισμό της  αξίας των ακινήτων-περιουσίας που θα υποβάλλουμε στην ανωτέρω τριών κατηγοριών και κλιμάκων φορολόγηση. Ειδικά για τα ακίνητα που μας ενδιαφέρουν εδώ και για όσα από αυτά βρίσκονται σε περιοχές που ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, σημασία έχει η αντικειμενική αξία τους. Πρόκειται για ένα σύστημα που εισήχθη με το άρθ.41 του Ν. 1249/1982, το οποίο αντιγράφει περίπου το σχετικό αρθ.10 του ΚΦΚ. Έτσι με υπουργικές αποφάσεις που πρέπει να εκδίδονται ανά διετία³Η μη έκδοση τέτοιας απόφασης που να αναπροσαρμόζει τις αντικειμενικές αξίες ακινήτων παρότι οι αγοραίες είχαν πέσει στα χρόνια της οικονομικής κρίσης οδήγησε στην έκδοση της με αρ.4003/2014 απόφασης του ΣτΕ που υποχρέωνε τη Διοίκηση τάσσοντας τις σχετική εξάμηνη προθεσμία να εκδώσει την προβλεπόμενη υπουργική απόφαση καθορίζονται οι τιμές εκκίνησης κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατ’ είδος ακινήτου οι οποίες αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία ανάλογα με παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως για τα διαμερίσματα η παλαιότητα, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας, για τα καταστήματα η εμπορικότητα του δρόμου, το πατάρι, το υπόγειο, για τα αγροκτήματα η καλλιεργητική αξία, η τουριστική ή παραθεριστική σημασία και άλλα. Οι παράγοντες  αυτοί αποτυπώνονται με συντελεστές επί της εκατό  στην Τιμή Ζώνης (ΤΖ) δηλαδή την αρχική αξία του ακινήτου ανά τ.μ. , πχ  για ένα διαμέρισμα : ΤΖ επί  συντελεστή παλαιότητας 0,9% αν είναι κατασκευασμένο εντός της τελευταίας πενταετίας.Σήμερα, φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων σας  με προσυμπληρωμένους τους παραπάνω συντελεστές μπορείτε να βρείτε στο διαδίκτυο και στην επίσημη σελίδα της  ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων) ενώ η τιμή ζώνης, που θα χρησιμοποιηθεί ως βάση του υπολογισμού,   αναφέρεται στην ίδια σελίδα στις χρεώσεις  σας για το ΕΝΦΙΑ. Εναλλακτικά την αντικειμενική αξία του ακινήτου σας μπορεί να προσδιορίσει κάθε συμβολαιογράφος συνήθως με ελάχιστη χρέωση καθώς διαθέτουν ειδικά υπολογιστικά προγράμματα.

Υπάρχουν βεβαίως περιοχές  μη αστικές όπου το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού δεν ισχύει, για αυτές ισχύει ένα σύστημα μεικτού προσδιορισμού που διακρίνει στα ακίνητα το έδαφος από τα κτίσματα και προβλέπει αντικειμενικό προσδιορισμό για τα τελευταία (με αρχική τιμή υπολογισμού ανάλογα με το είδος του ακινήτου) και αγοραία αξία βάσει συγκριτικών στοιχείων για το πρώτο.Να αναφερθεί ότι αν ο φορολογούμενος θεωρεί ότι η αντικειμενική αξία τον αδικεί και είναι μεγαλύτερη της αγοραίας έχει δικαίωμα να προσφύγει στο Διοικητικό Πρωτοδικείο κατά τα ειδικότερα καθοριζόμενα στο αρθ.10 ΚΦΚ.

Στο σημείο αυτό ας αναφέρουμε κάποιες βασικές έννοιες από το Αστικό Δίκαιο ώστε να γίνουν ορθά κατανοητά τα όσα περιγράφουμε. Τα όσα ήδη αναφέραμε για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου αφορούν την βασική περίπτωση που μεταβιβάζεται το εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας επί του ακινήτου. Εμπράγματο δικαίωμα είναι εκείνο το δικαίωμα που προσφέρει σε ένα πρόσωπο άμεση  εξουσία έναντι όλων πάνω σε ένα πράγμα. Πέρα από την κυριότητα που είναι το πλήρες ,θα λέγαμε, δικαίωμα πάνω ένα ακίνητο πράγμα ( ή απλά ακίνητο και τέτοιο μπορεί να είναι το έδαφος και τα συστατικά του μέρη δηλαδή όσα συνδέονται σταθερά με το έδαφος και δεν μπορούν να αποχωριστούν από αυτό χωρίς βλάβη ή αλλοίωση της ουσίας και του προορισμού τους πχ τα οικόπεδα και τα σπίτια) φορολογικά έχουν αξία και μερικότερα εμπράγματα δικαιώματα όπως είναι η επικαρπία δηλαδή το δικαίωμα  του επικαρπωτή να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται, πχ να παίρνει τα μισθώματα του, ένα ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του. Στην περίπτωση που κάποιος αποκτά επικαρπία ακινήτου σε εφαρμογή μπαίνει το αρθ.15 ΚΦΚ   που καθορίζει την αξία της  σε ποσοστό της αντικειμενικής ή μικτής αξίας του ακινήτου, πχ 8/10 αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20^ο έτος, 7/10 αν το έχει υπερβεί  και μέχρι το 30^ο κτλ.⁴Η μη έκδοση τέτοιας απόφασης που να αναπροσαρμόζει τις αντικειμενικές αξίες ακινήτων παρότι οι αγοραίες είχαν πέσει στα χρόνια της οικονομικής κρίσης οδήγησε στην έκδοση της με αρ.4003/2014 απόφασης του ΣτΕ που υποχρέωνε τη Διοίκηση τάσσοντας τις σχετική εξάμηνη προθεσμία να εκδώσει την προβλεπόμενη υπουργική απόφαση  Η μη έκδοση τέτοιας απόφασης που να αναπροσαρμόζει τις αντικειμενικές αξίες ακινήτων παρότι οι αγοραίες είχαν πέσει στα χρόνια της οικονομικής κρίσης οδήγησε στην έκδοση της με αρ.4003/2014 απόφασης του ΣτΕ  που υποχρέωνε τη Διοίκηση τάσσοντας τις σχετική εξάμηνη προθεσμία να εκδώσει την προβλεπόμενη υπουργική απόφαση

4.ΑΦΑΙΡΕΣΗ ΧΡΕΩΝ ΤΗΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ

Βέβαια από την παραπάνω κληρονομιά ακινήτων που θα αποκτήσει κάποιος αλλά και γενικότερα από την περιουσία που κληρονομείται, λογικό είναι να αφαιρεθούν τα χρέη και τα βάρη αυτής ώστε ο κληρονόμος να φορολογηθεί μόνο στο «ενεργητικό» της  κληρονομιάς. Το ποιά χρέη αφαιρούνται και με ποιες προϋποθέσεις ορίζεται στα αρθ.21 έως 24 ΚΦΚ. Έτσι πχ ο νόμος απαιτεί τον τύπο της βέβαιης χρονολογίας ή της νόμιμης τήρησης εμπορικών βιβλίων  για να γίνει αποδεκτό ένα χρέος, αποδέχεται τα κάθε είδους χρέη προς το δημόσιο ακόμα και αν ο τίτλος γίνει οριστικός και τελεσίδικος μετά τον θάνατο του κληρονομούμενου (πχ χρέη από ΕΝΦΙΑ), ενώ ως βάρη αναγνωρίζονται πχ τα έξοδα δημοσίευσης της διαθήκης (αφαιρούνται και τα κληροδοτήματα, βλ. το ισχύον κείμενο του νόμου αν και αναχρονιστικό σε κάποια σημεία του).Εδώ να εφιστήσουμε την προσοχή σας ότι καθόσον ο υπολογισμός του φόρου γίνεται με δική σας δήλωση θα πρέπει να μεριμνήσετε για την καταγραφή τέτοιων χρεών καθώς πιθανότητα εκπίπτουν από την αντικειμενική ή μικτή κατά τα ως άνω  αξία των ακινήτων σας. Και να  μνημονεύσουμε χωρίο της ενδιαφέρουσας με αρ. 5483/1996 απόφασης του ΣτΕ που έλυσε σχετική διαφορά μεταξύ  φορολογούμενου και Εφόρου καθώς ο τελευταίος δεν αναγνώριζε ως χρέος κονδύλι του παθητικού παρερμηνεύοντας τις παραπάνω διατάξεις των αρθ.21 έως 24 ΚΦΚ :  «… Τούτο δε γιατί, από το σύνολο των διατάξεων του εν λόγω ν.δ/τος, (πλέον ΚΦΚ) και ιδίως από τις μνημονευόμενες στην προηγούμενη σκέψη, προκύπτει ότι ο νομοθέτης, σε αρμονία με το άρθρο 4 παρ. 5 του Συντάγματος, ηθέλησε να φορολογήσει την περιερχόμενη τελικώς στον κληρονόμο περιουσία, μετ` αφαίρεση των χρεών και λοιπών επιβαρύνσεων (βαρών και κληροδοτημάτων)…» Το αρθ. 4 παρ. 5 του Σ μας ορίζει:  «Οι Έλληνες πολίτες συνεισφέρουν χωρίς διακρίσεις στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τις δυνάμεις τους».

5.Η ΔΗΛΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ

Το αμέσως επόμενο ερώτημα είναι το πότε ο φόρος κληρονομιάς γίνεται απαιτητός και ληξιπρόθεσμος από το Δημόσιο, με άλλα λόγια από πότε οφείλονται προσαυξήσεις. Πέρα από τα όσα λεπτομερειακά μπορείτε να βρείτε στα αρθ. 61 έως 72 ΚΦΚ εδώ να αναφέρουμε τα ισχύοντα για τις περισσότερες περιπτώσεις κληρονομιάς ακινήτων: Ο εν λόγω  φόρος καταρχήν γεννιέται και υπολογίζεται με βάση τον χρόνο θανάτου του κληρονομούμενου   και  επιβάλλεται με δήλωση του ίδιου του κληρονόμου-φορολογούμενου,  η οποία απευθύνεται στον προϊστάμενο της ΔΟΥ τόπου κατοικίας του κληρονομούμενου.  Δήλωση για την οποία προβλέπεται προθεσμία 9  μηνών αν ο κληρονομούμενος απεβίωσε στην ημεδαπή και 1 έτους αν απεβίωσε στην αλλοδαπή ή αν ο κληρονόμος ή κληροδόχος κατοικούσε εκεί κατά τον θάνατο του. Η προθεσμία αυτή  ξεκινά για τους εξ αδιαθέτου κληρονόμους από τον  χρόνο θανάτου του κληρονομούμενου και για τους με διαθήκη από τη δημοσίευση της ( την επομένη των ημ/νίων αυτών).

Η πρώτη κύρωση που θα αντιμετωπίσει ο εκπρόθεσμα δηλών ( και εκπρόθεσμη δήλωση  επιτρέπεται μέχρι την έκδοση πράξης για την κληρονομιά από τον προϊστάμενο ΔΟΥ )θα είναι ο πρόσθετος φόρος. Αυτόν προβλέπει το αρθ.1 του Ν. 2523/ 1997 : Διοικητικές-ποινικές κυρώσεις στην φορολογική νομοθεσία :«1. Αν ο κατά τη φορολογική νομοθεσία υπόχρεος να υποβάλει δήλωση και ανεξάρτητα από την πρόθεσή του να αποφύγει ή όχι την πληρωμή φόρου: α) υποβάλει εκπρόθεσμη δήλωση, υπόκειται σε πρόσθετο φόρο που ορίζεται σε ποσοστό ένα τοις εκατό (1%) επί του οφειλόμενου με τη δήλωση φόρου για κάθε μήνα καθυστέρησης, β) υποβάλει ανακριβή δήλωση, υπόκειται σε πρόσθετο φόρο που ορίζεται σε ποσοστό δύο τοις εκατό (2%) επί του φόρου την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε λόγω της ανακρίβειας, για κάθε μήνα καθυστέρησης, γ) δεν υποβάλει δήλωση, υπόκειται σε πρόσθετο φόρο που ορίζεται σε ποσοστό δυόμισι τοις εκατό (2,50%) επί του φόρου την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε λόγω μη υποβολής δήλωσης, για κάθε μήνα καθυστέρησης.»Κατά τα όσα αναλυτικότερα ορίζονται στα αρθ. 81 και 82 του ΚΦΚ ο φόρος που βεβαιώνεται κατόπιν της ως άνω δήλωσης του κληρονόμου ή και με τους άλλους προβλεπόμενους τρόπους καταβάλλεται καταρχήν σε δώδεκα ισόποσες διμηνιαίες δόσεις.

Μετά την βεβαίωση του φόρου κληρονομιάς η καθυστέρηση πληρωμής του (πχ μίας από τις ανωτέρω δόσεις) ρυθμίζεται από άλλες διατάξεις. Έτσι, η εκπρόθεσμη εξόφληση των βεβαιωμένων φορολογικών οφειλών επιφέρει τις κατά Κώδικα Εισπράξεως Δημοσίων Εσόδων (ΝΔ 356/1974 ως ισχύει) και πλέον  Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Ν. 4174/2013 ως ισχύει)προσαυξήσεις που σήμερα είναι χωρίς ανατοκισμό τόκος, το επιτόκιο του οποίου καθορίζεται με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών (αρθ.53 ΚΦΔ). Στην πράξη βέβαια τυχαίνει οι κληρονόμοι κάποιου ακινήτου να μην υποβάλουν την δήλωση φόρου κληρονομιάς και να μην υπόκεινται στις παραπάνω προσαυξήσεις (πρόσθετους φόρους και τόκους). Αυτό είναι πολύ λογικό να συμβαίνει πχ για ακίνητα των οποίων η αντικειμενική αξία δεν ξεπερνά τις 150000 Ευρώ και οι κληρονόμοι υπάγονται στην ανωτέρω παρατιθέμενη Α κατηγορία , είναι δηλαδή πχ παιδιά του θανόντος οπότε ο φόρος είναι εξαρχής μηδενικός. Για μεγάλες ή μακρινές κληρονομιές ωστόσο οι ενέργειες του κληρονόμου πρέπει να είναι άμεσες.Κατά την πρόσφατα προστεθείσα παρ. 10 του αρθ.61 ΚΦΚ μάλιστα : «…Εάν συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο, η δήλωση συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει τη συμβολαιογραφική πράξη…».  Η διάταξη αυτή που κατεξοχήν αφορά τα ακίνητα για την μεταβολή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των οποίων απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη απαιτεί την εγρήγορση των ενδιαφερομένων ώστε να γνωρίσουν στο συμβολαιογράφο τα κατά τα ανωτέρω αφαιρούμενα χρέη.

6.Η ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Πέρα από την με βάση την συγγένεια προνομιακή μεταχείριση τους μέσω των ανωτέρω κατηγοριών και κλιμακίων, ο σύζυγος και τα τέκνα του κληρονομούμενου σύμφωνα με το αρθ. 26 ενοτ. Α΄ΚΦΚ⁵Οι επόμενες ενότητες του άρθρου που αφορούσαν γεωργικές απαλλαγές κλπ έχουν καταργηθεί με το ΑΡΘ.25 Ν.3842/2010 δικαιούνται απαλλαγή από το φόρο για την απόκτηση  κύριας κατοικίας. Δηλαδή αν αυτοί αποκτήσουν από την κληρονομιά κατοικία ή οικόπεδο κατά πλήρη κυριότητα ή κατά ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου, και  εφόσον οι ίδιοι ή ο σύζυγός  ή οποιοδήποτε από  τα ανήλικα τέκνα τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους ή ακόμα και ποσοστού-μεριδίου κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης (πρόκειται για τα εμπράγματα δικαιώματα που μας δίνουν την δυνατότητα πλήρους χρήσης ή εκμετάλλευσης στο ακίνητο) πάνω σε κατοικία  ή οικοδομήσιμο οικόπεδο που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας, τότε παρέχεται απαλλαγή  από το φόρο για ποσό αξίας:α) μέχρι 200000 Ευρώ αν πρόκειται για κατοικία που αποκτά κάθε ανήλικο ή άγαμο τέκνο και μέχρι 250000 Ευρώ για κάθε έγγαμο ή διαζευγμένο ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχει την επιμέλεια των τέκνων του. Το πόσο αυτό προσαυξάνεται με βάση τον αριθμό των τέκνων του δικαιούχου, κατά 25000 Ευρώ για τα δύο πρώτα και κατά 30000 για καθένα από τα επόμενα.β) μέχρι 50000 Ευρώ αν πρόκειται για οικόπεδο που αποκτά κάθε ανήλικο ή άγαμο τέκνο και μέχρι 100000 Ευρώ για τις ίδιες υπό α) λοιπές ως άνω περιπτώσεις, προσαυξανόμενο κατά 10000 για καθένα από τα δύο πρώτα και 150000 για καθένα από  τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.Η απαλλαγή χορηγείται εφόσον στον δικαιούχο κληρονόμο ή κληροδόχο παρέχεται μία μόνο κατοικία ή οικόπεδο κατά κυριότητα  εξ’ ολοκλήρου. Χορηγείται επίσης και αν καταλείπεται ποσοστό αυτών (ή με άλλη ορολογία ιδανικό μερίδιο) σε δικαιούχο ο οποίος  διαθέτει το υπόλοιπο ώστε να γίνει κύριος ολόκληρου του ακινήτου, καθώς και στην περίπτωση συνένωσης ψιλής κυριότητας και επικαρπίας (το εμπράγματο δικαίωμα της επικαρπίας όταν ενώνεται με το ίδιο της ψιλής κυριότητας μας  δίνει πλήρη κυριότητα ή απλά κυριότητα σε ένα ακίνητο).Η απαλλαγή χορηγείται για μόνο μία φορά. Μπορεί όμως ο δικαιούχος να την ανταλλάξει με προηγούμενη απαλλαγή κατά τα ειδικότερα του αρθ. 26 ΚΦΚ.  Χορηγείται δε υπό τον όρο  το ακίνητο να παραμείνει στην κυριότητα του δικαιούχου για μία πενταετία κατά τα ειδικότερα στην παρ. 4 του ίδιου άρθρου.Όπως γίνεται αντιληπτό, αν κάποιος κληρονόμος συμπέσει να μην φορολογείται τόσο  με βάση την κατανομή του στις ανωτέρω  κλίμακες και κατηγορίες όσο και με βάση την παρούσα απαλλαγή απόκτησης πρώτης κατοικίας θα μπορεί να εκμεταλλευτεί την μεγαλύτερη.

7.Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΔΩΡΕΑΣ ΚΑΙ ΓΟΝΙΚΗΣ ΠΑΡΟΧΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Η φορολόγηση της δωρεάς ακινήτου αντιμετωπίζεται όμοια με τη φορολόγηση της κληρονομιάς. Ισχύουν δηλαδή όσα ειπώθηκαν ανωτέρω για την με βάση την συγγένεια, εδώ μεταξύ δωρητή και δωρεοδόχου,  κατά κατηγορίες και κλίμακες φορολογία και με βάση το αντικειμενικό ή μικτό σύστημα προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου  ώστε να καθοριστεί η φορολογική υποχρέωση του δωρεοδόχου (αρθ. 41 ΚΦΚ). Ως κληρονομιά εξάλλου φορολογείται η δωρεά αιτία θανάτου περιουσιακών στοιχείων που αποτελούν ολόκληρη την περιουσία του δωρητή (αρθ.37 ΚΦΚ). Ο χρόνος γέννησης της φορολογικής υποχρέωσης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαιογραφικού εγγράφου της δωρεάς. Θυμίζουμε ότι είτε για να μεταβιβασθεί κυριότητα ακινήτου είτε για να αναληφθεί υποχρέωση προς μεταβίβασης της έγκυρα απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Η γονική παροχή είναι μία δωρεά περιουσιακού στοιχείου γονέα προς τέκνο για τη δημιουργία η διατήρηση οικονομικής ή  οικογενειακής αυτοτέλειας μέχρι το ποσό που δεν υπερβαίνει το μέτρο που επιβάλλουν οι περιστάσεις (ΣτΕ 2372/1990).  Ο φορολογικός αυτός όρος που τόσο συχνά χρησιμοποιούμε στην πράξη έχει πρακτική σημασία μόνο για την περίπτωση της απαλλαγής για απόκτηση πρώτης κατοικίας. Εκεί το τέκνο απαλλάσσεται του φόρου υπό τις ίδιες προϋποθέσεις που ισχύουν για το φόρο κληρονομίας όπως παραπάνω εκτέθηκαν. Κατά τα λοιπά για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου και το ποσό του φόρου που θα προκύψει ισχύουν όσα εκτέθηκαν για κληρονομιά και δωρεά.

Πρέπει να αναφερθεί ότι με πρόσφατη τροποποίηση του αρθ.44 ΚΦΚ από τον Ν. 4839/2021 εισάγεται αφορολόγητο όριο 800000  Ευρώ για τα πρόσωπα της παραπάνω υπό 2 Α κατηγορίας (βλ. παραπάνω, σύζυγος, μέρος σε σύμφωνο συμβίωσης, παιδιά, εγγόνια,γονείς) και για δωρεές ή γονικές παροχές οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου  (όπως και χρηματικών ποσών μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων )άρα και ακινήτου. Για ποσά μεγαλύτερα του ορίου αυτού  προβλέπεται φορολόγηση 10%. Το όριο αυτό θα βοηθήσει φορολογικά και για τον αμέσως παρακάτω υποχρεωτικό συνυπολογισμό  δωρεών και κληρονομιών μεταξύ των ίδιων προσώπων ώστε να μην παραβιάζονται εκ πλαγίου οι  φορολογικές κλίμακες της.  Ισχύει όμως μόνο για εν ζωή μεταβιβάσεις και όχι για τις αιτία θανάτου κληρονομιές,δωρεές κλπ.

8.Ο ΣΥΝΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ ΚΑΙ ΔΩΡΕΩΝ ΜΕΤΑΞΥ ΤΟΥ ΙΔΙΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ

Κάποιος θα μπορούσε να σκεφθεί να μεταφέρει την ακίνητη περιουσία του στους απογόνους του διαδοχικά όσο βρίσκεται στη ζωή με δωρεές ή γονικές παροχές και εν συνεχεία με το θάνατο του με κληρονομιά ώστε αυτή, καθώς η αξία της θα κατατμηθεί, να υπάγεται πάντα στην με βάση τις ανωτέρω κατηγορίες και κλίμακες φορολογίας κληρονομιών και δωρεών  μηδενική ή χαμηλότερη φορολόγηση. Για την περίπτωση, όμως,  αυτή έχει προνοήσει ο φορολογικός  νομοθέτης, ο οποίος προέβλεψε τον συνυπολογισμό στην κληρονομιά ή στη δωρεά προηγούμενων δωρεών ή γονικών παροχών του κληρονομούμενου προς τον ίδιο κληρονόμο ή κληροδόχο, εφόσον η φορολογική υποχρέωση του γι’ αυτές γεννήθηκε σε χρόνο που το δικαίωμα του Δημοσίου δεν είχε παραγραφεί (αρθ. 4, 36, 47 ΚΦΚ) Δηλαδή κατά τα οριζόμενα στο αρθ. 102 ΚΦΚ     και με βάση το γεγονός ότι μιλάμε για ακίνητα, οπότε της με όποιο τρόπο μεταβίβασης τους θα προηγείται η φορολογική δήλωση αφού αποτελεί προϋπόθεση για την κατάρτιση του συμβολαίου, θα είναι κατά κανόνα δέκα χρόνια ο κρίσιμος χρόνος πριν την παρούσα δωρεά ή κληρονομιά κατά τον οποίο θα προσμετράται η αξία των προηγούμενων . Ωστόσο,  στο αρθ. 1 παρ.11 του Ν.3815/10 ορίζεται : « Σε υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών στις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννάται μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του άρθρου αυτού, συνυπολογίζονται όλες οι δωρεές εν ζωή ή αιτία θανάτου, οι γονικές παροχές και οι προίκες κατά τις διατάξεις των άρθρων 4, 36 και 47 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών, Προικών και Κερδών από Λαχεία».